38家房企激战金牛 成交价17200元/平米背后的信号你get到了吗？
3月12日，成都市公共资源交易中心拍卖出让位于金牛区茶店子街办老建委片区的一宗面积为49.9亩的住宅兼容商业用地，最终德商以17200元/㎡的楼面单价将此宗地收入囊中。
这宗为成都中心城区2019年春节后土地拍卖拉开序幕的地块，拍卖之前已经成为市场焦点。宗地因涉及到安全审查问题，拍卖时间一度由3月5日推迟至3月12日，在推迟拍卖的这一周时间里，据可信消息，出让方对该宗地块竞买人资质审查的条件有所调整，最终使得参与该宗土地竞买的企业超过了38家。
△3月11日，金牛区茶店子49.9亩土地拍卖报名企业名单表格。
12日上午10点，该宗土地的拍卖正式开始，起始楼面价9750元/㎡。经过5次举牌后，楼面价在100号邦泰的举牌下突破10000元/㎡。整个土拍，37号新力、7号荣盛、178号招商、168号中铁建+新希望、189号德商、126号甘建投等开发商表现十分积极，屡将地价推上新台阶。
在16000元/㎡的价格上，招商、德商竞相举牌，在德商将地价推到16900元/㎡，以为是囊中之物的时候126号甘建投突然杀出，举牌16950元/㎡，德商不甘示弱，将价格突破17000元/㎡；甘建投、德商经过四轮竞争之后，最终楼面单价以17200元/㎡收场， 被189号德商收入囊中。
至此，本场土拍历经近60轮举牌，最终49.9亩土地成交总价171705.88万元，溢价率76.4103%。
从宗地自身来看，宗地南侧是成都知名美食街区一品天下，东侧是29所，北侧是成都市第二十中学。
从宗地所处片区来说，正是金牛区重点推进的茶花智慧商圈，处于金牛大道天府文化景观轴线。周边有金牛公园、茶文化公园，毗邻城市岛型公园新金牛公园，按照TOD规划理念，结合地铁7号线茶店子站进行地上地下空间综合开发打造。龙湖西宸天街顺利开街，领地一品中心标志性项目开工，实现区域形象升级和商业消费升级。顶峰水岸汇景、龙湖西宸原著、首开龙湖紫宸等住宅项目，已经为区域打上高端品质属性。
从市场表现来看，2018年茶店子板块成交面积31.46万㎡，是中心城区市场成交量最大的板块，成交总额达41.88亿元，成交均价13313元/㎡，去化周期仅4.8个月。从区域价值和市场端的表现来看，也就不难理解老建委地块为何让众多企业趋之若鹜。
这宗土地火爆的竞拍场面及高溢价成交的结果，实际上释放出了许多重要的信号，这些信号将对房地产企业判断2019年成都土地市场及房地产市场走向、研判金牛区土地投资价值和机会等，产生重要的影响。小全全认为，以下几个方面的信号，应当引起房地产同行们的关注：
开年后，媒体及成都房地产企业普遍聚焦“一城一策”之下成都的具体政策何时出台，但至今官方仍没有明确发文。而春节期间金茂府项目获取预售证，最高预售价格突破3万元/平方米（但当批次所有房源的预售均价为29999元/平方米，仍未突破3万元/平方米这条线）已经释放出比较明确的信号，对于高价地项目的预售价格审批，成都实际上已经在执行“全面结合实际成本定价”。
这也意味着，2018年成都市场上将有很多高价地项目择机入市。预售价格空间的突破，标志着土地投资的算账方式将发生变化，开发企业争抢中心城区优质地块的积极性将显著提高。
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据微信公众号“吴思竹”统计，截至2018年12月底，成都市场上土地成交实际楼面地价超过1万元/平方米的地块，尚未形成项目面市的仅17个。
另据小全全统计，如不考虑今年新增出让土地，成都四环内2019年全新入市项目数量应不超过15个，在中心城区住宅存量去化周期仅3个月左右的情况下，增大土地供应，从而实现市场房源的供应增加，将是保持成都中心城区房地产市场平稳发展的重要措施。
△微信公众号“吴思竹”统计的截至2018年12月底，成都的万元地情况。
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从金牛茶店子地块的报名参拍企业名单中可见，仍有不少由外地进入成都的房地产开发企业正在积极寻求拿地机会，这也意味着成都土地市场2019年面临的竞争将会更加激烈。
从2017—2018年新进入成都的企业在成都土拍市场上的表现来看，为实现首个项目落地，新进入企业的出价能力、算账方式可能都与已经相对较为“熟悉”成都市场的开发商有所差异，土拍场上的意外情况恐会继续发生。小全全友情提示：拿地千万条，安全第一条。举牌不规范，同事两行泪。
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经小全全统计及预估，在成都限购政策满两年的节点上，算上成都人才落户政策吸纳的新增城市人口将在2019年为成都带来约50万拥有购房资格的人口。但市场缺乏对这部分新增购房需求人群的出价能力“皮试”，在市场整体上呈现产品改善化、豪宅化趋势的情况下，成都中心城区置业的总价门槛已经提高至200万元左右，如盲目延续高端改善产品路线，高价地项目可能面临客户出价能力有限、接受度不高的尴尬局面。
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2019年应重点关注的金牛区土地投资区域，与其今年将重点推进的金牛宾馆周边片区拆迁规划建设、“成都国际美食城”标杆项目落地、“现代都市工业港项目”建设、国家级市场采购贸易方式试点落地落实等几项工作密切相关。国宾板块、茶花板块、凤凰山、北部新城、环交大等区域预计都将有土地资源释放。
尤其是茶花片区、国宾片区、环交大片区已经较长时间未供地的区域，过去的土地成交价格已经不具备参考价值，如茶花片区今日出让的49.9亩土地及一周之后将出让的另一宗茶花片区土地，都应重点参照周边新房及二手房当前的售价来判断土地价格，正确看待土地起拍价格较区域上一次土地出让起拍价格的较大幅度提高，避免出现价值误判。
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